cungcau - Các văn bản quản lý nhà chung cư như Quy định 08, đến Thông tư 02, Luật Nhà ở... đều đã quy định rõ nhưng vì sao tranh chấp vẫn gia tăng?
Chưa theo kịp
Ngày 25/6, Báo Đầu tư phối hợp với Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim tổ chức tọa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận”.
Phát biểu khai mạc cuộc tọa đàm, ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư cho biết, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới với tỷ lệ đô thị hóa đến cuối năm 2019 dự báo sẽ đạt khoảng 40% và đến thập niên 40 của thế kỷ 21, sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị.
Các diễn giả tham gia thảo luận tại tọa đàm
Đó là một trong những lý do khiến mô hình bất động sản đa sở hữu, đặc biệt là các dự án chung cư, khu đô thị ngày càng thịnh hành tại nước ta.
Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, hai thành phố lớn nhất là TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư, Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.
Không chỉ trở thành một trong những phân khúc sôi động bậc nhất trên thị trường bất động sản nhiều năm qua với hàng chục ngàn căn hộ chung cư bán ra mỗi năm, một ngành công nghiệp quản lý, vận hành các tòa nhà đa sở hữu cũng đã bắt đầu hình thành với hàng trăm đơn vị cung cấp dịch vụ trong và ngoài nước tham gia kinh doanh.
Tuy nhiên, trong quá trình hình thành, quản lý và vận hành các dự án bất động sản đa sở hữu vừa qua cũng xuất hiện rất nhiều vấn đề, nút thắt không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đến các thành viên thị trường mà còn có nguy cơ gây ra những bất ổn về trật tự xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trên cả nước hơn 4.400 chung cư, TP.HCM chiếm khoảng 1/3. Trước năm 1975, TP.HCM có 474 chung cư, chỉ có chung cư 4 tầng trở xuống, không có thang máy. Về số liệu tranh chấp, tỷ lệ có tranh chấp hiện nay theo Bộ Xây dựng là trên dưới 10%, tranh chấp có nhiều loại.
Năm 2008, có quyết định đầu tiên là cơ sở pháp lý cho vận hành quản lý chung cư, sau đó Luật Nhà ở 2014, Thông tư 02 năm 2016, năm 2018 và có thêm một thông tư sửa đổi.
Như vậy, liên quan đến vận hành nhà chung cư đã được quy định rất cụ thể, nhưng HoREA nhận ra rằng pháp lý hiện nay chưa theo kịp tiến trình phát triển của đô thị.
Hiện nay, TP.HCM có tỷ lệ đô thị hóa rất cao và tăng rất nhanh. Như vậy, xu thế ở nhà chung cư là tất yếu, sẽ có một bộ phận rất lớn tái cấu trúc bộ phận cư dân từ thấp tầng lên cao tầng.
Nếu theo Luật Nhà ở, chung cư không có thang máy không phải thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, còn có thang máy là bắt buộc.
Theo luật, Ban quản trị là do Hội nghị chung cư thành lập, có pháp nhân, hoạt động như mô hình hợp tác xã. Tuy nhiên, mô hình này hiện nay đang vướng nhiều tranh cãi khi chưa thực sự thể hiện rõ được vai trò của mình trong việc là đại diện của cư dân, nói lên tiếng nói của cư dân và cũng có những chệch choạc trong quản lý tài chính thu chi cho các hoạt động của tòa nhà chung cư.
Tranh chấp nhiều lý do và ngày càng phức tạp, trong đó có thể có thể kể đến như phí bảo trì. Quy định hiện nay, 7 ngày sau hội nghị phải bàn giao phí bảo trì, dẫn đến việc không bàn giao hoặc không bàn giao hết.
Tại sao lại vậy, vì luật có kẽ hở, bởi phí bảo trì được dùng bảo trì cho phần kết cấu, thì phần bàn giao dễ dàng hơn. Tuy nhiên, luật lại quy định phí bảo trì lại phải dùng cho cả hệ thống phần cơ điện, thuộc sở hữu chung nhưng lại rất mau mòn chóng hỏng.
Thường thì phần cơ điện này nếu được đầu tư một cách hợp lý thì sẽ rất ít khi hỏng, mà có hỏng thì cũng đã có phần bảo hành của các nhà cung cấp, và sau thời gian bảo hành thì là câu chuyện duy trì và sửa chữa.
“Tôi không nói rằng, việc sử dụng phí bảo trì có nên dành cho phần cơ điện sở hữu chung hay chỉ dành cho phần kết cấu mà tôi muốn nói đến cần phải quy định cách thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư làm sao để thể hiện sự tôn trọng quyền, lợi ích của cư dân và chủ đầu tư, quản lý sử dụng theo quy định trên cơ sở quyết định của chủ sở hữu”, ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA cho biết thêm, quan trọng hơn cả là việc thu chi tách bạch các phần nó sẽ đỡ xảy ra tranh chấp hơn. Chúng ta biết, chung cư cấp 1 trên 20 tầng trở lên thông thường đã lên tới hơn 20 tỷ đồng. So với 1 doanh nghiệp thành lập, kinh phí bảo trì là rất lớn, do đó không kiểm soát chặt chẽ thì rất dễ xảy ra tranh chấp, cho nên tranh chấp chung cư rất nhiều.
Về mặt lợi ích, bên nào cũng có lý do để nghĩ về câu chuyện quỹ bảo trì, tuy nhiên, cũng do số tiền quá lớn nên đôi khi có các cách hiểu và cách nghĩ khác nhau về quỹ bảo trì.
Thực tế, hiện nay, chúng ta cũng phải thừa nhận, ngoài lý do mục tiêu giữ quỹ bảo trì của chủ đầu tư, thì không phủ nhận rằng, Ban quản trị nói là có tư cách pháp nhận, nhưng thực tế làm con dấu cho ban quản trị không dễ. Việc các Ban Quản trị không thực sự được thừa nhận dẫn đến việc đấu tranh và ra quyết định của các Ban Quản trị khi có vấn đề từ phía chủ đầu tư là không thực sự dễ dàng. Hiệp hội vừa làm việc với Bộ Xây dựng, nhưng vẫn ko thể xử lý được.
Lý giải về những nguyên nhân phát sinh ra tranh chấp chung cư, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phẩn Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp.), một doanh nghiệp chuyên vận hành quản lý các dự án bất động sản đa sở hữu cho biết, lý do là vì một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chú trọng lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý, trì hoãn bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị.
“Một số người mua nhà không xem xét kỹ khoản trong hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra khoản có lợi cho mình. Một số thành viên Ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt”, bà Hương nói.
Theo bà Hương, nhìn vào bề nổi của sự việc, quản lý các tòa nhà chung cư tưởng chừng chỉ là các công việc tay chân đơn giản như lễ tân, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, xử lý côn trùng, chăm sóc cây xanh… nhưng càng đi sâu vào thì mới thấy được đây là lĩnh vực đầy thách thức, với muôn vàn khó khăn đối mặt mỗi ngày mà mỗi loại hình bất động sản lại có quy trình quản lý và yêu cầu dịch vụ khác nhau.
Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư, tòa nhà văn phòng… diễn ra rất phổ biến, từ tranh chấp sở hữu chung riêng cho đến phí quản lý, các dịch vụ tiện ích đi kèm như cây xanh cảnh quang, thu gom rác thải, bảo vệ…
Chưa theo kịp
Ngày 25/6, Báo Đầu tư phối hợp với Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim tổ chức tọa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận”.
Phát biểu khai mạc cuộc tọa đàm, ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư cho biết, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới với tỷ lệ đô thị hóa đến cuối năm 2019 dự báo sẽ đạt khoảng 40% và đến thập niên 40 của thế kỷ 21, sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị.
Các diễn giả tham gia thảo luận tại tọa đàm
Đó là một trong những lý do khiến mô hình bất động sản đa sở hữu, đặc biệt là các dự án chung cư, khu đô thị ngày càng thịnh hành tại nước ta.
Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, hai thành phố lớn nhất là TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư, Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.
Không chỉ trở thành một trong những phân khúc sôi động bậc nhất trên thị trường bất động sản nhiều năm qua với hàng chục ngàn căn hộ chung cư bán ra mỗi năm, một ngành công nghiệp quản lý, vận hành các tòa nhà đa sở hữu cũng đã bắt đầu hình thành với hàng trăm đơn vị cung cấp dịch vụ trong và ngoài nước tham gia kinh doanh.
Tuy nhiên, trong quá trình hình thành, quản lý và vận hành các dự án bất động sản đa sở hữu vừa qua cũng xuất hiện rất nhiều vấn đề, nút thắt không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đến các thành viên thị trường mà còn có nguy cơ gây ra những bất ổn về trật tự xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trên cả nước hơn 4.400 chung cư, TP.HCM chiếm khoảng 1/3. Trước năm 1975, TP.HCM có 474 chung cư, chỉ có chung cư 4 tầng trở xuống, không có thang máy. Về số liệu tranh chấp, tỷ lệ có tranh chấp hiện nay theo Bộ Xây dựng là trên dưới 10%, tranh chấp có nhiều loại.
Năm 2008, có quyết định đầu tiên là cơ sở pháp lý cho vận hành quản lý chung cư, sau đó Luật Nhà ở 2014, Thông tư 02 năm 2016, năm 2018 và có thêm một thông tư sửa đổi.
Như vậy, liên quan đến vận hành nhà chung cư đã được quy định rất cụ thể, nhưng HoREA nhận ra rằng pháp lý hiện nay chưa theo kịp tiến trình phát triển của đô thị.
Hiện nay, TP.HCM có tỷ lệ đô thị hóa rất cao và tăng rất nhanh. Như vậy, xu thế ở nhà chung cư là tất yếu, sẽ có một bộ phận rất lớn tái cấu trúc bộ phận cư dân từ thấp tầng lên cao tầng.
Nếu theo Luật Nhà ở, chung cư không có thang máy không phải thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, còn có thang máy là bắt buộc.
Theo luật, Ban quản trị là do Hội nghị chung cư thành lập, có pháp nhân, hoạt động như mô hình hợp tác xã. Tuy nhiên, mô hình này hiện nay đang vướng nhiều tranh cãi khi chưa thực sự thể hiện rõ được vai trò của mình trong việc là đại diện của cư dân, nói lên tiếng nói của cư dân và cũng có những chệch choạc trong quản lý tài chính thu chi cho các hoạt động của tòa nhà chung cư.
Tranh chấp nhiều lý do và ngày càng phức tạp, trong đó có thể có thể kể đến như phí bảo trì. Quy định hiện nay, 7 ngày sau hội nghị phải bàn giao phí bảo trì, dẫn đến việc không bàn giao hoặc không bàn giao hết.
Tại sao lại vậy, vì luật có kẽ hở, bởi phí bảo trì được dùng bảo trì cho phần kết cấu, thì phần bàn giao dễ dàng hơn. Tuy nhiên, luật lại quy định phí bảo trì lại phải dùng cho cả hệ thống phần cơ điện, thuộc sở hữu chung nhưng lại rất mau mòn chóng hỏng.
Thường thì phần cơ điện này nếu được đầu tư một cách hợp lý thì sẽ rất ít khi hỏng, mà có hỏng thì cũng đã có phần bảo hành của các nhà cung cấp, và sau thời gian bảo hành thì là câu chuyện duy trì và sửa chữa.
“Tôi không nói rằng, việc sử dụng phí bảo trì có nên dành cho phần cơ điện sở hữu chung hay chỉ dành cho phần kết cấu mà tôi muốn nói đến cần phải quy định cách thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư làm sao để thể hiện sự tôn trọng quyền, lợi ích của cư dân và chủ đầu tư, quản lý sử dụng theo quy định trên cơ sở quyết định của chủ sở hữu”, ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA cho biết thêm, quan trọng hơn cả là việc thu chi tách bạch các phần nó sẽ đỡ xảy ra tranh chấp hơn. Chúng ta biết, chung cư cấp 1 trên 20 tầng trở lên thông thường đã lên tới hơn 20 tỷ đồng. So với 1 doanh nghiệp thành lập, kinh phí bảo trì là rất lớn, do đó không kiểm soát chặt chẽ thì rất dễ xảy ra tranh chấp, cho nên tranh chấp chung cư rất nhiều.
Về mặt lợi ích, bên nào cũng có lý do để nghĩ về câu chuyện quỹ bảo trì, tuy nhiên, cũng do số tiền quá lớn nên đôi khi có các cách hiểu và cách nghĩ khác nhau về quỹ bảo trì.
Thực tế, hiện nay, chúng ta cũng phải thừa nhận, ngoài lý do mục tiêu giữ quỹ bảo trì của chủ đầu tư, thì không phủ nhận rằng, Ban quản trị nói là có tư cách pháp nhận, nhưng thực tế làm con dấu cho ban quản trị không dễ. Việc các Ban Quản trị không thực sự được thừa nhận dẫn đến việc đấu tranh và ra quyết định của các Ban Quản trị khi có vấn đề từ phía chủ đầu tư là không thực sự dễ dàng. Hiệp hội vừa làm việc với Bộ Xây dựng, nhưng vẫn ko thể xử lý được.
Lý giải về những nguyên nhân phát sinh ra tranh chấp chung cư, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phẩn Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp.), một doanh nghiệp chuyên vận hành quản lý các dự án bất động sản đa sở hữu cho biết, lý do là vì một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chú trọng lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý, trì hoãn bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị.
“Một số người mua nhà không xem xét kỹ khoản trong hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra khoản có lợi cho mình. Một số thành viên Ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt”, bà Hương nói.
Theo bà Hương, nhìn vào bề nổi của sự việc, quản lý các tòa nhà chung cư tưởng chừng chỉ là các công việc tay chân đơn giản như lễ tân, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, xử lý côn trùng, chăm sóc cây xanh… nhưng càng đi sâu vào thì mới thấy được đây là lĩnh vực đầy thách thức, với muôn vàn khó khăn đối mặt mỗi ngày mà mỗi loại hình bất động sản lại có quy trình quản lý và yêu cầu dịch vụ khác nhau.
Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư, tòa nhà văn phòng… diễn ra rất phổ biến, từ tranh chấp sở hữu chung riêng cho đến phí quản lý, các dịch vụ tiện ích đi kèm như cây xanh cảnh quang, thu gom rác thải, bảo vệ…
Khó thực thi
Bà Vũ Ngọc Hương cho biết thêm, mô hình chung cư thường duy trì hoạt động ổn định khoảng 3 năm đầu, những năm sau đó thường xảy ra tranh chấp.
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đến một phần từ quy định pháp luật còn những bát cập, từ chủ đầu tư, khách hàng không xem xét điều khoản hợp đồng, chuyên môn ban quản trị, vai trò quản lý của địa phương…
Những bất đồng thường thấy là chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, không thống nhất được đơn vị quản lý vận hành, chậm ra sổ hồng, hay những thông tin mà cư dân nhận được không trùng khớp với thông tin của chủ đầu tư nên dẫn đến tranh chấp.
Hoạt động quản lý vận hành còn khá non trẻ, từ năm 2005, trong Luật nhà ở mới có cụm từ này, sau đó có quyết định 08 của Bộ Xây dựng, đây được cho là nền tảng pháp lý cho hoạt động quản lý nhà hiện nay. Đến thời điểm này, về mặt pháp lý đã tương đối đầy đủ, nhưng để áp dụng thực tế vào đời sống vẫn còn nhiều bất cập.
Hiện nay, bên cạnh những thuận lợi như thị trường dễ, quản lý và hỗ trợ từ chính quyền thì những khó khăn trong việc quản lý vận hành còn nhiều như đây là một ngành mới, nguồn nhân lực chưa được đào tạo chuyên biệt, quy chuẩn về dịch vụ chưa rõ ràng, thị trường cung cấp dịch vụ rất sơ khai, cơ chế hoạt động chưa thông suốt, ý thức người dân chưa tích cực, kẽ hở pháp lý…
Câu hỏi được đặt ra ở đây là làm sao để hoạt động vận hành chung cư được tốt hơn? Theo bà Hương, việc đầu tiên cần làm là hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh công tác truyền thông và hỗ trợ pháp lý. Bởi khi khách hàng thiếu thông tin sẽ thắc mắc và thực hiện không đúng…
Điều cần thiết tiếp theo là phải làm cho khách hàng hiểu về quyền và trách nhiệm của mỗi cư dân. Tiếp đến là khuyến khích thực hiện xây dựng đô thị thông minh, làm cho việc quản lý vận hành thông minh hơi, làm sao cho mọi thứ an toàn hơn.
Hơn nữa, nên siết chặt việc quản lý vận hành bằng cách xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ, hoàn thiện các quy trình tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ, ứng dụng công nghệ thông tin vào trong công tác quản lý là điều nên khuyến khích.
Đứng ở góc độ người trong cuộc, ông Đinh Văn Sự, Trưởng ban Quản trị chung cư Hoàng Anh An Tiến nhận thấy, các văn bản của quản lý nhà nước về nhà chung cư, từ những Quy định 08, đến Thông tư 02, Luật Nhà ở... là cả một tâm huyết và logic đi liên tục.
Vấn đề nằm ở thực thi như thế nào, nó liên quan đến công việc quản lý Nhà nước ở đây. Ví dụ tại sao tranh chấp phí bảo trì, trong Luật Nhà ở 2014 đã quy định ở Điều 108-109, trong Thông tư 02 cũng quy định rõ ở Điều 36-37 và chế tài về việc không bàn giao quỹ bão trì cũng đã có trong Nghị định 99/2015.
“Thử hỏi, ở TP.HCM, đã có quyết định cưỡng chế nào của chủ đầu tư cho Ban quản trị hay chưa? Quy định nói rằng, UBND tỉnh thành ra quyết định cưỡng chế trong 30 ngày kể từ khi nhận được văn bản của ban quản trị yêu cầu. Hiện làm được bao nhiêu cái cưỡng chế như vậy?”, ông Sự nói.
Câu hỏi được đặt ra ở đây là làm sao để hoạt động vận hành chung cư được tốt hơn? Theo bà Hương, việc đầu tiên cần làm là hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh công tác truyền thông và hỗ trợ pháp lý. Bởi khi khách hàng thiếu thông tin sẽ thắc mắc và thực hiện không đúng…
Điều cần thiết tiếp theo là phải làm cho khách hàng hiểu về quyền và trách nhiệm của mỗi cư dân. Tiếp đến là khuyến khích thực hiện xây dựng đô thị thông minh, làm cho việc quản lý vận hành thông minh hơi, làm sao cho mọi thứ an toàn hơn.
Hơn nữa, nên siết chặt việc quản lý vận hành bằng cách xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ, hoàn thiện các quy trình tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ, ứng dụng công nghệ thông tin vào trong công tác quản lý là điều nên khuyến khích.
Đứng ở góc độ người trong cuộc, ông Đinh Văn Sự, Trưởng ban Quản trị chung cư Hoàng Anh An Tiến nhận thấy, các văn bản của quản lý nhà nước về nhà chung cư, từ những Quy định 08, đến Thông tư 02, Luật Nhà ở... là cả một tâm huyết và logic đi liên tục.
Vấn đề nằm ở thực thi như thế nào, nó liên quan đến công việc quản lý Nhà nước ở đây. Ví dụ tại sao tranh chấp phí bảo trì, trong Luật Nhà ở 2014 đã quy định ở Điều 108-109, trong Thông tư 02 cũng quy định rõ ở Điều 36-37 và chế tài về việc không bàn giao quỹ bão trì cũng đã có trong Nghị định 99/2015.
“Thử hỏi, ở TP.HCM, đã có quyết định cưỡng chế nào của chủ đầu tư cho Ban quản trị hay chưa? Quy định nói rằng, UBND tỉnh thành ra quyết định cưỡng chế trong 30 ngày kể từ khi nhận được văn bản của ban quản trị yêu cầu. Hiện làm được bao nhiêu cái cưỡng chế như vậy?”, ông Sự nói.
